复星集团范伟去向:房地产会计基础知识

来源:百度文库 编辑:好楼房产信息网 时间:2019/10/15 00:46:17

房地产会计基础知识  

第一章    开发产品成本的内容  

为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。 
    要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途,可分为如下四类: 
    1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 
    2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 
  3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 
    4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 
  以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目: 
  1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。 
    2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 
    3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 
    4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 
    5.配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 
    6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 
    从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发房地产滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况。同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此,现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,房地产开发企业开发产品只计算开发成本,不计算完全成本。

 

 

 

 

第二章    自营开发工程成本的核算  

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,可以采用自营方式,也可采用发包方式进行。 
    采用自营方式进行的基础设施和建筑安装(包括装饰)等工程,如果工程规模不大,在施工过程中发生的各项工程费用,可直接计人有关开发成本的核算对象,记入开发成本——房屋开发成本等账户的借方和银行存款库存材料应付工资等账户的贷方,作如下分录入账: 
    借:开发成本——房屋开发成本XXX 
      贷:银行存款XXX 
          库存材料XXX 
          应付工资XXX 
    如果工程规模较大,由企业所属施工单位进行内部核算的,可根据需要设置工程施工账户,用来核算和归集自营工程费用,并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 
    一、自营工程成本核算的对象和项目 
    由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点,每一工程几乎都有它的独特形式和结构,需要一套单独的设计图纸,在建设它时,要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计,也由于必须在指定的地点建造,以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同,在建造时,往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点,使工程施工具有个体性。因此,基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产,在对工程组织成本核算时,必须采用定单成本核算法,即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用,应直接计入各项工程成本;凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用,要先按照发生地点先行归集,然后按照一定的标准,定期分配计入有关工程成本。 
    按定单成本核算法核算工程成本,必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象,通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算,便于反映工程预算的执行结果,分析工程成本超降的原因,及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续,对于:  

l)在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程;  

2)在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,也可把它们的成本合并核算,然后按照各该单位工程预算造价的比例,算得各该单位工程的实际成本。 
    为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因,必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途,一般应分为下列成本项目: 
    1.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 
    2.人工费指直接从事工程施工工人(包括施工现场制作构件工人,施工现场水平、垂直运输等辅助工人,但不包括机械施工人员)的工资、奖金、津贴和职工福利费。 
    3.机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用,包括机上操作人员工资,职工福利费,燃料动力费,机械折旧、修理费,替换工具及部件费,润滑及擦拭材料费,安装、拆卸及辅助设施费,养路费,牌照税,使用外单位施工机械的租赁费,以及按照规定支付的施工机械进出场费。 
    4.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增加费,夜间施工增加费,土方运输费,材料二次搬运费,生产工具用具使用费,工程定位复测费,工程点交费,场地清理费等。 
    5.施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出,包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施,还应包括临时设施摊销费。 
    上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费,由于直接耗用于工程的施工过程,叫做直接费,可以直接记入工程施工账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用,要按照一定标准分配计入各项工程戍本,叫做间接费,在核算上应先将它记入施工间接费用账户,然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 
    二、材料费的核算 
    各项工程耗用的主要材料和结构件,通常通过领料单退料单已领来用材料清单大堆材料耗用单等材料凭证汇总计算。已领未用材料清单是对下月需要继续使用的月末施工现场存料,在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制,应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用,领用次数又多,很难在领用时逐一加以点数,往往采用算两头、轧中间的办法,来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后,日常领用时不必逐笔办理领料手续,月末先计算定额耗用量。 
    本月定额耗用量=(本月完成工程量×材料消耗定额) 
再通过盘点求得实际耗用量,差异数量和差异分配率: 
    本月实际耗用量=月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 
  差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量 
  差异分配率=差异数量÷本月定额耗用量×100% 
然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本: 
  某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量×差异分配率) 
  某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本=该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价 
    施工队组在施工过程中领用的周转材料,如模板、跳板、脚手架木等,一般可在领用时填制领料单,先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时,再填制退料单将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料,其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 
    三、人工费的核算 
    工程成本中的人工费,对计件工人的工资,可直接根据工程任务单中工资总额汇总计入各项工程的成本,职工福利费可按工资的比例(目前为14%)计入各项工程的成本。 
    “工程任务单是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知,也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额,参照施工图纸,分别工人班组签发。任务单中工程完工后,施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查,并会同质量检查员进行验收,评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时,应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单,应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工,即将其完工部分按估计数进行结算,未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务,再签发给原来的班组,使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 
    对计时工人的工资和职工福利费,可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率,就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和,除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数,它的计算公式如下: 
    某施工单位平均工资率(元/时)=月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额(元)÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和(时) 
    用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时,就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费: 
项工程分配的人工资=该项工程耗用工时×施工单位平均工资率 
    四、机械使用费的核算 
    施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用,应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费,是单独记入工程成本的机械使用费项目的。 
    机械使用费的内容,一般包括: 
    1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 
    2.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 
    3.材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 
    4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 
    5.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 
    6.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用,若运往其他施工现场,运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 
    7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费,如数额较大,可先记入待摊费用账户,然后按照现场施工期限分次从待摊费用账户转入工程施工——机械使用费账户,摊入各月工程成本。 
    8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 
    9.间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 
至于施工机械所加工的材料,如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等,应记入工程成本的材料费项目;为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资,应记入工程成本的人工费项目;土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费,一般应记入施工间接费用的有关项目,不列作施工机械使用费。 
    机械使用费的总分类核算,应先在工程施工——机械使用费账户进行。施工单位发生的各项机械使用费,都要自库存材料低值易耗品材料成本差异应付工资应付福利费银行存款累计折旧待摊费用等账户的贷方转入工程施工——机械使用费账户的借方,作如下分录入账: 
    借:工程施工——机械使用费用 9 000 
    贷:库存材料   11 00 
        低值易耗品      150 
        材料成本差异      25 
        应付工资                         4 000 
        应付福利费      560 
银行存款 2 165 
累计折旧 8 000 
待摊费用 3 000 
机械使用费的明细分类核算,对大型机械可按各机械分别进行;对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械,如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费,可合并计算它们的折旧、修理费。 
    机械使用费的分配,一般都以施工机械的工作台时(或工作台班或完成工作量)为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时,可以根据各种机械的使用记录,在机械使用月报中加以汇总。

 

根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时,就可通过下列算式将机械使用费进行分配。 
   某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计 
对于各种中型机械的机械使用费的核算,也可不分机械种类进行。在这种情况下,对于各项工程应分配的机械使用费,可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数,求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计,然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较,求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比,再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。 
  某项工程应分配的机械使用费=(该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数)×实际发生的机械使用费÷∑(机械工作台时合计×该机械台是费计划数) 
现举例说明它的分配计算方法如下: 
(一)先确定各种施工机械每个台时费计划数 
施工机械台时费计划数的计算,可参照以往核算资料确定,也可根据施工机械原值、折旧率,随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中:0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元,0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。 
(二)求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 
设例中
0.5立方米履带挖土机 
290台时×台时费计划数 20元 5 800元 
0.4立方米混凝土搅拌机 
300台时×台时费计划数 8元 2 400元 
其他施工机械 11 800元 
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元 
(三)根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费,设例中计 19 000元 
(四)计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比,设例中为 
     19000/20000×100%=95% 
(五)将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元,则应分配的机械使用费为: 
9000×95%=8550元 
对于分配于各项工程成本的机械使用费,应自工程施工——机械使用费账户的贷方转入工程施工账户的借方,并记入各项工程成本的机械使用费项目: 
借:工程施工 19 000 
贷:工程施工——机械使用费 19 000 
对于小型施工机械的折旧、修理费,可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例,分配计入各项工程成本的机械使用费项目。 
五、其他直接资的核算 
工程成本中的其他直接贸,是指在施工现场直接发生但不能记入材料费人工费机械使用费项目的其他直接发生的费用,主要包括: 
1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费; 
2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量,采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用; 
3.因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费; 
4.土方运输费。 
此外,还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务,可按实际结算数记入工程施工账户的借方和有关工程成本的其他直接费项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元,应作: 
借:工程施工 2 000 
贷:银行存款 2 000 
对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用,可在月终根据各项工程的实际耗用量,将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 
根据水、电、风、汽、运输费用分配表,就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的其他直接费项目。 
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费,凡能直接计入各项工程成本的,应直接计入;不能直接计入各项工程成本的,应先行汇总登记,然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。 
    六、施工间接费用的核算 
    工程成本中除了上文所说的各项直接贸外,还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用,虽为组织施工、管理所必需,但是不能确定其为某项工程成本所应负担,因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续,都将它先记入施工间接费用账户,然后将它分配计入各项工程成本。 
    施工间接费用的内容,一般包括: 
1.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 
2.职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例(目前为14%)提取的职工福利费。 
3.折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 
4.修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 
5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置,摊销和修理费。 
6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 
7.差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费,以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 
8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费,供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 
9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 
施工单位发生的间接费用,在总分类核算上,应在施工间接费用账户进行。发生的各项施工间接费用,都要自库存材料低值易耗品材料成本差异应付工资应付福利费银行存款现金累计折;日待摊费用等账户的贷方转入施工间接费用账户的借方。 
借:施工间接费用 20 538 
贷:库存材料 1900 
低值易耗品 600 
材料成本差异 50 
应付工资 8 500 
应付福利费 1190 
银行存款 2 900 
现金 298 
累计折旧 4 600 
待摊费用 1500 
    如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施,应将其搭建支出先记入递延资产账户,然后分月摊销记入施工间接费用账户。 
    施工间接费用的明细分类核算,应按施工单位设置施工间接费用明细分类账,将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 
    每月终了,应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较,以考核施工间接费用的节约或超支情况,施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配,可按照各项工程的施工间接费用定额(即为直接费或人工费的百分比,建筑工程一般按直接费的百分比,水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比)所计算的施工间接费的比例进行分配。 
 某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费(或人工费)×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑[各项工程本期实际发生的直接费(或人工费)×各项工程规定的施工间接费用定额] 
在实际核算工作中,对于施工间接费用的分配,往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比,再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整,即将上列算式改为: 
  某项工程本期应分配的施工间接费用=[该项工程本期实际发生的直接费(或人工费)×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额]×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑[各项工程本期实际发生的直接费(或人工费)×各项工程规定的施工间接费用定额] 
如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元,各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下: 
101商品房建筑工程   直接费 141 000元 
施工间接费用定额为直接费的6% 
102商品房建筑工程   直接费 126 000元 
施工间接费用定额为直接费的6% 
151出租房建筑工程   直接费 59 000元 
施工间接费用定额为直接费的6% 
则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下: 
101商品房建筑工程: 
   141000×6%×20538÷141000×6%+126000×6%+59000×6% 
   =8460×20538/19560元 
8460×105%=8883元 
  102商品房建筑工程: 
    126000×6%×20538÷19560元=7560×105%7938元 
  151出租房建筑工程: 
    59000×6%×20538÷19560元=3540×105%3717元 
对于分配于各项工程成本的施工间接费用,应自施工间接费用账户的贷方转入工程施工账户的借方,并记入各项工程成本的施工间接费项目: 
借:工程施          20 538 
贷:施工间接费用 20 538 
七、自营工程成本核算程序小结 
为了核算各项自营工程的实际成本,会计部门在接到施工部门的开工报告后,即要根据前述有关成本核算对象的说明,为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的工程施工成本明细分类账,用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短,都须等到工程完工记入各项应计成本以后,工程成本明细分类账的记录方为完整。 
工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本,根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本,应在月终将它自工程施工账户的贷方转入开发成本账户的借方
借:开发成本XXX 
贷:工程施工XXX 
根据上文所述,现将自营工程成本核算程序归纳如下: 
1.根据开工报告,确定工程成本核算对象,开设工程施工成本明细分类账; 
2.按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用; 
3.分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费; 
4.计算各月施工工程实际成本; 
5.根据完工报告,结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本,并与预算成本对比分析。 

 

第三章    发包开发工程及其价款结算的核算 
 

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,如不采用自营方式,可以采用发包方式。 
    对发包的基础设施和建筑安装工程,一般采用招标、议标方式,通过工程公开招标或邀请施工企业议标,将工程发包给施工企业的,按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定,同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程,根据批准的设计文件和中标标函内容所签订,明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容:(l)工程名称和地点;(2)工程范围和内容;(3)开、竣工日期;(4)工程质量、保修期及保修条件;(5)工程造价;(6)工程价款的支付、结算及交工验收办法;(7)设计文件和技术资料提供日期;(8)材料、设备的供应和进场期限;(9)双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 
    一、工程价款结算的办法 
    开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算,应根据国家有关工程价款结算办法,结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看,归纳起来,主要有如下三种。 
    1.按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点,但不同的工程,都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程,都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位,并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价,都是以分部分项工程为基础的。因此,根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价,就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程,工程标价与工程造价不同时,应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上,各个地区也不尽相同,目前一般都实行月中预付、月终结算,即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付,月末(实际为下月初)按照各工程当月实际完成工作量(即预算造价或调整计算后的工程标价)扣除月中预付款后进行结算。 
    2.分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位),如基础、结构、装饰、竣工等;按照完成阶段,分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款,即在月中按照当月施工计划工作量预付,于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 
    3.竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内,或者工程承包合同价值较小的,可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后,每月按当月施工计划所列工作量预付工程款,于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 
    不论采用何种结算办法,施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95%。结算双方可以在5%的幅度内协商确认尾款比例,并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行,候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的,可以不留工程尾款。 
    又由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时,发包开发企业可根据承包施工企业的要求,在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款,干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 
    在实际工作中,预付备料款的额度和扣回办法,在各个地区并不完全相同,当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下,预付备料款的额度应为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时,就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50%,抵作预付备料款扣回。这样,到工程完工,扣回相当于发包工程价值25%(50X50%)的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放,施工所需的建筑材料、结构件,一般均可从当地市场随时采购,今后也就没有必要再预付备料款了。 
    二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 
    开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算,应在应付账款——应付工程款预付账款——预付承包单位款两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款,应记入预付账款——预付承包单位款账户的借方;按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款,应记入开发成本——房屋开发成本等账户的借方和应付账款——应付工程款账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时,应将扣回的预付备料款和预付工程款记入预付账款——预付承包单位款账户的贷方,应付账款——应付工程款账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时,记入应付账款——应付工程款账户的借方和银行存款等账户的贷方。 
    如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元,按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元,则在用银行存款支付时,应作如下分录入账: 
    借:预付账款——预付承包单位款 150 000 
    贷;银行存款 150 000 
    9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元,用银行存款预付工程款时,应作: 
    借:预付账款——预付承包单位款 35 000 
    贷:银行存款 35 000 
    10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元,减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元,尚应支付工程款 22 000元(75 000元一18 000无一35 000元),应作: 
    借:开发成本 75 000 
    贷:预付账款——预付承包单位款 53 000 
        应付账款——应付工程款 22 000 
用银行存款支付应付工程款时,应作: 
    借:应付账款——应付工程款 22 000 
    贷:银行存款 22 000  

第四章    开发间接费用的核算 

一、 开发间接费用的组成和核算   开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用,但它不能确定其为某项开发产品所应负担,因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续,将它先记入“开发间接费用”贴户,然后按照适当分配标准,将它分配记入各项开发产品成本。 
    为了组织开发间接费用的明细分类核算,分析各项费用增减变动的原因,进一步节约费用开支,开发间接费用应分设如下明细项目进行核算: 
l.工资  指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 
2.福利费  指按上项人员工资总额的一定比例(目前为14%)提取的职工福利费。 
3.折旧费  指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 
4.修理费  指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 
5.办公费  指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 
6.水电费  指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 
7.劳动保护费  指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 
8.周转房摊销  指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 
9.利息支出  指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计人当期损益。 
10.其他费用  指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 
    从上述开发间接费用的明细项目中,可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同,它属于相对固定的费用,其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说,则随着开发产品量的变动而成反比例的变动,即完成开发产品数量增加,单位开发产品分摊的费用随之减少;反之,完成开发产品数量减少,单位开发产品分摊的费用随之增加。因此,超额完成开发任务,就可降低开发成本中的开发间接费。 
    开发间接费用的总分类核算,在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用,都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方,作如下分录入账: 
借:开发间接费用 41 600 
贷:应付工资 8 000 
应付福利费 1120 
累计折旧 10 000 
递延资产 3 500 
银行存款 8 480 
周转房——周转房摊销 10 500 
    必须指出,如果开发企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他开发间接费可记入企业的管理费用。 
    开发间接费用的明细分类核算,一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”,将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 
    二、开发间接费用的分配 
    每月终了,应对开发间接费用进行分配,按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法,企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程,均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配,对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 
配套设施的开发成本,均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用,可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说,企业内部独立核算单位发生的开发间接费用,可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准,可按月份内各项开发产品实际 
发生的直接成本(包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费)进行,即: 
  某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 
    如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元,应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下: 
开发产品编号名称    直接成本 
101商品房       50 000 
102商品房       120 000 
151出租房  75 000 
181周转房    70 000 
201大配套设施——商店   80 000 
301商品性土地      125000 
合    计 520 000 
根据上列公式,即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费: 
 101商品房:    50000元×41600元÷520000元 
=50 000元×8%=4 000元 
102商品房:     120 000元×8%=9 600元 
151出租房: 75 000元×8%=6 000元 
181周转房:      70 000元×8%=5 600元 
201大配套设施: 80 000元×8%=6 400元 
301商品性土地; 125 000元×8%=10 000元 
根据上面计算,就可编制有如图表5-10所示的开发间接费用分配表: 
         开发间接费用分配表 
        2000年5月       单位:元 
开发项目编号名称   直接成本    分配开发间接费 
 101商品房      50 000      4 000 
 102商品房     120 000       9 600 
 151出租房     75 000       6 000 
 181周转房     70 000       5 600 
 201大配套设施   80 000       6 400 
301商品性土地    125 000      10000 
 合  计     520 000       41 600 
    根据开发间接费用分配表,即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目,并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方,作如下分录入账: 
借:开发成本——房屋开发成本 25 200 
开发成本——配套设施开发成本 6 400 
开发成本——商品性土地开发成本 10 000 
      贷:开发间接费用 41 600  

第五章    土地开发成本的核算  

一、土地开发支出划分和归集的原则   房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地);另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的开发成本——土地开发成本科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在开发成本——房屋开发成本科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过开发成本——土地开发成本科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在开发成本——土地开发成本” 
    账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到开发产品账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从开发产品账户转入开发成本——房屋开发成本涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 
    二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 
   (一)土地开发成本核算对象的确定 
    为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象: 
1.对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象; 
2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 
   成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。 
    (二)土地开发成本项目的设置 
    企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置配套设施费成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 
    三、土地开发成本的核算 
    企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在开发成本——房屋开发成本账户核算外,其他土地开发支出均应通过开发成本——土地开发成本账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置商品性土地开发成本自用土地开发成本两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入开发成本——商品性土地开发成本开发成本——自用土地开发成本账户的借方和银行存款应付账款——应付工程款等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在开发间接费用账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入开发成本——商品性土地开发成本账户的借方和开发间接费用账户的贷方。 
现举例说明土地开发成本的核算如下; 
如某房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出: 
301       351 
商品性土地    自用土地 
支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 
支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 
应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 
分配开发间接费 10 000元 
合   计 133 000元 108 000元 
则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作: 
借;开发成本——商品性土地开发成本 78 000 
开发成本——自用土地开发成本 72 000 
贷;银行存款 150 000 
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作: 
借:开发成本——商品性土地开发成本 20 000 
开发成本——自用土地开发成本 18 000 
贷:银行存款 38 000 
将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作: 
借:开发成本——商品性土地开发成本 25 000 
开发成本——自用土地开发成本 18 000 
贷;应付账款——应付工程款 43 000 
分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时,应作: 
借:开发成本——商品性土地开发成本 10 000 
贷:开发间接费用 10 000 
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 
四、已完土地开发成本的结转 
  已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。 
  为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自开发成本——商品性土地开发成本账户的贷方转入开发产品——土地账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002 000元,应作如下分录入账: 
借:开发产品——土地 1002 000 
贷:开发成本——商品性土地开发成本 1002 000 
为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本,结转计入房屋开发成本的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为土地征用及拆迁补偿费或批租地价基础设施费两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿费或批租地价基础设施费成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发成本的土地征用及拆迁补偿费或批租地价项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、基础设施费等, 
则合并转入有关房屋开发成本的基础设施费项目。经结转的自用土地开发支出,应将它自开发成本——自用土地开发成本账户的贷方转入开发成本——房屋开发成本账户的借方。 
假如上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周转房用、地1200平方米,则单方自用土地开发成本为 240元(648000元/1500+1200),应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元(240×1500),结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元(240×1200),在总分类核算上应作如下分录入账: 
借:开发成本——房屋开发成本 648 000 
贷:开发成本——自用土地开发成本 648 000 
如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转开发产品——自用土地账户的借方,于自用土地投入使用时,再从开发产品——自用土地账户的贷方将其开发成本转入开发成本——房屋开发成本等账户的借方。  

配套设施开发成本的核算  

一、配套设施的种类及其支出归集的原则 
房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如下两类:一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目,包括:(1)开发小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等;(2)开发小区内非营业性配套设施,如中小学、文化站、医院等;(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施,如果没有投资来源,不能有偿转让,也将它归入第一类中,计入房屋开发成本。 
按照现行财务制度规定,城市建设规划中的大型配套设施项目,不得计入商品房成本。因为这些大配套设施,国家有这方面的投资,或是政府投资,或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中,由于城市基础设施的投资体制,无法保证与城市建设综合开发协调一致,作为城市基础设施的投资者,往往在客观上拿不出资金来,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此,开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出,并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本,对配套设施支出的归集,可分为如下三种: 
1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出,可直接计入有关房屋等开发成本,并在开发成本——房屋开发成本账户中归集其发生的支出; 
2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出,应先在开发成本——配套设施开发成本账户进行归集,于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本; 
3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出,应在开发成本——配套设施开发成本账户进行归集。 
由上可知,在配套设施开发成本中核算的配套设施支出,只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 
二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 
一般说来,对能有偿转让的大配套设施项目,应以各配套设施项目作为成本核算对象,借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转,有的也需要其他配套设施为其提供服务,所以理应分配为其服务 
的有关设施的开发成本。 
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施,如果工程规模较大,可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的,也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,于工程完工算出开发总成本后,按照各该项目的预算成本或计划成本的比例,算出各配套设施的开发成本,再按一定标准,将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本,在核算时一般可仅设置如下四个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担,为简化核算手续,对这些配套设施,可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用,也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此,对这些配套设施,在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 
三、配套设施开发成本的核算 
企业发生的各项配套设施支出,应在开发成本——配套设施开发成本账户进行核算,并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出,可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目,并记入开发成本——配套设施开发成本账户的借方和银行存款应付账款——应付工 
程款等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出,应记入各大配套设施开发成本明细分类账的配套设施费项目,并记入开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用,应记入各配套设施开发成本明细分类账的开发间接费项目,并记入开发成本——配套设施开发成本账户的借方和开发间接费用账户的贷方。 
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发,或房屋等开发完成等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成的,经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本,预提配套设施费,将它记入房屋等开发成本明细分类账的配套设施费项目,并记入开发成本——房屋开发成本等账户的借方和预提费用账户的贷方。因为一个开发小区的开发,时间较长,有的需要几年,开发企业在开发进度 
安排上,有时先建房屋,后建配套设施。这样,往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成,或者是商品房已经销售,而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差,使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费,无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配,只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数,计算出已出售房屋应负担的数额,用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算,一般可按以下公式进行: 
  某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率 
  配套设施费预提率=该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100% 
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。  

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101102商品房,151出租房,181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工,为了及时结转完工的商品房等成本,应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下: 
101商品房 1000 000元 
102商品房 900 000元 
151出租房 800 000元 
181周转房 800 000元 
201大配套设施——商店 500 000元 
251幼托设施 320 000元 
则 
幼托设施配套设施费预提率=320000÷1000000+900000+800000+800000+500000×100%320000÷4000000×100%8% 
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为: 
101商品房:1000 000×8%=80 000元 
102商品房:900 000×8%=72000元 
152出租房:800 000×8%=64000元 
182周转房;800 000×8%=64000元 
201大配套设施——商店:500 000×8%=40 000元 
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关开发产品的成本。 
现举例说明配套设施开发成本的核算如下: 
如某房地产开发企业根据建设规划要求,在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工,其中商店建成后,有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发,幼托与商品房等不同步开发,其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出(单位:元): 
201   251    252 
商店   水塔   幼托 
(元)  (元)  (元) 
支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 
支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 
应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 
应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 
分配水塔设施配套设施费 35 000 
分配开发间接费 55 000 
预提幼托设施配套设施费 40 000 
则用银行存款支付征地拆迁费时,应作: 
借;开发成本——配套设施开发成本 105 000 
贷:银行存款 105 000 
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作: 
借:开发成本——配套设施开发成本 80 000 
贷:银行存款 80 000 
将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时,应作: 
借:开发成本——配套设施开发成本 765 000 
贷:应付账款一应付工程款 765 000 
分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时,应作; 
借:开发成本——配套设施开发成本——商店   35 000 
贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000 
分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时,应作: 
借:开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 
贷:开发间接费用 55 000 
预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时,应作: 
借:开发成本一配套设施开发成本一商店 40000 
贷:预提费用——须提配套设施费 40000 
同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明 
细分类账。 
四、已完配套设施开发成本的结转 
已完成全部开发过程计经验收的配套设施,应按其人问情况 
和用途结转其开发成本: 
1,对能有偿转让给有关部门的大配套设施,如上述商店设 
施,应在完工验收后将其实际成年自开发成本一配套设施吁发 
成本账厂的贷方转入开发产品——一配套设施账户的借方,作如 
下分录入贴: 
借:外发产品一配套设施    460000 
贷;开发成本---配套设施开发成本  460000 
配套设施有偿转让收入,应作为经营收入处理。 
2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本 
的公共配套设施,如上述水塔设施,在完工验收后、应将其发生的 
实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际成本、预算成本 
或计划成本),分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本,作如 
下分录入账: 
借;开发成本——-房屋开发成本 265000 
开发成本一配套设施可发成本 35000 
贷:开发成本一配套设施开发成本 300000 
3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的 
公共配套设施,如幼托设施,应在完工验收后,将其实际发生的开 
发成本冲减预提的配套设施费,作如下分录入账: 
借:预提费用一预提配套设施费 320 000 
贷:开发成本一配套设施开发成本 320 000 
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本,可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算,可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。  

房屋开发成本的核算  

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 
房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋,按其用途可分为如下几类;一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房;三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外,有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋,虽然用途不同,但其所发生的开发费用的性质和用途,都大体相同,在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出,又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出,并便于计算开发成本,在会计上除设置开发成本——房屋开发成本账户外,还应按开发房屋的性质和用途,分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户,并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。 
企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定: 
1.一般房屋开发项目,以每一独立编制设计概(预)算,或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 
2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象,于开发完成算得实际开发成本后,再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。 
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合经济责任制的需要,按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。 
开发企业对房屋开发成本的核算,应设置如下几个成本项目: 
1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,以及有关地上、地下物拆迁补偿费,或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。 
二、房屋开发成本的核算 
(一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价 
房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的,应直接计入有关房屋开发成本核算对象的土地征用及拆迁补偿费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方。 
房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费,如分不清成本核算对象的,应先将其支出先通过开发成本——自用土地开发成本账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和开发成本——自用土地开发成本账户的贷方。 
房屋开发占用的土地,如属企业综合开发的商品性土地的一部分,则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费,先在开发成本——商品性土地开发成本账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和开发成本——商品性土地开发成本账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入开发产品账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和开发产品账户的贷方。 
(二)前期工程费 
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的前期工程费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方。 
(三)基础设施费 
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的基础设施费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和银行存款等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入开发产品账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和开发产品账户的贷方。 
  (四)建筑安装工程费 
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和应付账款——应付工程款等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 
如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标,标价为1080 000元,这两幢商品房的预算造价为; 
101商品房 630 000元 
102商品房 504 000元 
合计 1134 000元 
则在工程完工结算工程价款时,应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费: 
某项工程实际建筑安装工程费=工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 
设例中: 
101 商品房  1080000×630000÷1134000元=600000元 
102 商品房  1080000×504000÷1134000元=480000元 
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和库存材料应付工资银行存款等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置工程施工施工间接费用等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入开发成本——房屋开发成本账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目。 
企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的建筑安装工程费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和库存设备账户的贷方。 
(五)配套设施费 
房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时,应根据配套设施的建设情况,采用不同的费用归集和核算方法。 
1.配套设施与房屋同步开发,发生的公共配套设施支出,能够分清并可直接计入有关成本核算对象的,直接记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和应付账款——应付工程款等账户的贷方。如果发生的配套设施支出,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,应先在开发成本——配套设施开发成本账户先行汇集, 
待配套设施完工时,再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本),分配记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费成本项目,并记入开发成本——房屋开发成本账户的借方和开发成本——配套设施开发成本账户的贷方。 
2.配套设施与房屋非同步开发,即先开发房屋,后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成,在结算完工房屋的开发成本时,对应负担的配套设施费,可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准,计算完工房屋应负担的配套设施支出,记入有关房屋开发成本核算对象的配套设施费成本项目,并记入开发成本——房屋 
开发成本账户的借方和预提费用账户的贷方。预提数与实际支出数的差额,在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。 
(六)开发间接费 
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用,应先通过开发间接费用账户进行核算,每月终了,按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用,应自开发间接费用账户的贷方转入开发成本——房屋开发成本账户的借方,并记入有关房屋开发成本核算对象的开发间接费成本项目。 
三、房屋开发成本核算举例 
如某房地产开发企业在某年度内,共发生了下列有关房屋开发支出(单位:元): 
       101   102    152   182 
        商品房  商品房 出租房  周转房 
支付征地拆迁费 100 000 80 000 
结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 
应付承包设计单位前期 
工程费  30 000 30 000 30 000 30000 
应付承包施工企业基础 
设施工程款 90 000 75 000 70000  70000 
应付承包施工企业建筑 
安装工程款    600 000  480000  450000  450000 
分配配套设施费(水塔)80 000 65 000 60 000 60 000 
预提配套设施费(幼托)80 000 72 000 64 000 64 000 
分配开发间接费用 82 000  66 000 62 000   62 000 
则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 180 000 
贷:银行存款 180 000 
结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 150 000 
贷:开发成本——自用土地开发成本 150 000 
将应付设计单位前期工程款入账时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 120 000 
贷:应付账款——应付工程款 120 000 
将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 305 000 
贷:应付账款——应付工程款 305 000 
将应付施工企业建筑安装工程款入账时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 1980 000 
贷:应付账款——应付工程款 1980 000 
分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 265 000 
贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000 
预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 280 000 
贷:预提费用——预提配套设施费 280 000 
分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时,应作: 
借:开发成本——房屋开发成本 272 000 
贷:开发间接费用 272 000 
同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。 
四、已完房屋开发成本的结转 
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房,应在竣工验收以后将其开发成本结转开发产品账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本,记入开发产品账户的借方和开发成本——房屋开发成本账户的贷方。开发产品账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户,并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中,应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转开发产品账户的情方,作如下分录入账: 
借:开发产品 3 562 000 
贷;开发成本——房屋开发成本 3 562 000   

代建工程开发成本的核算  

一、 代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托,代为开发的各种工程,包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容,在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求,采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定:企业代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出,应分别通过开发成本——商品性土地开发成本开发成本——房屋开发成本账户进行核算,并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出,进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外,企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等,其所发生的支出,则应通过开发成本——代建工程开发成本账户进行核算。因此,开发企业在开发成本——代建工程开发成本账户核算的,仅限于企业接受委托单位委托,代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 
代建工程开发成本的核算对象,应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项:(l)土地征用及拆迁补偿费;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)开发间接费。在实际核算工作中,应根据代建工程支出内容设置使用。 
二、代建工程开发成本的核算 
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用,应记入开发成本——代建工程开发成本账户的借方和银行存款应付账款——应付工程款库存材料应付工资开发间接费用等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式,基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 
完成全部开发过程并经验收的代建工程,应将其实际开发成本自开发成本——代建工程开发成本账户的贷方转入开发产品账户的借方,并在将代建工程移交委托代建单位,办妥工程价款结算手续后,将代建工程开发成本自开发产品账户的贷方转入经营成本账户的借方。 
如某开发企业接受市政工程管理部门的委托,代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中,用银行存款支付拆迁补偿费300 000元,前期工程费 160 000元,应付基础设施工程款 540 000元,分配开发间接费用 80 000元,在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时,应作如下分录入账: 
借:开发成本——代建工程开发成本 1080 000 
贷:银行存款 460 000 
应付账款——应付工程款 540 000 
开发间接费用 80 000 
道路扩建工程完工并经验收,结转已完工程成本时,应作如下分录入账: 
借:开发产品——代建工程 1080 000 
贷:开发成本——代建工程开发成本 1080 000  

一、现金流量及其分类 
现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。 
现金流量表中的现金,是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括现金科目核算的库存现金,还包括企业银行存款科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款,也包括其他货币资金科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款,如不能随时支取的定期存款等,不应作为现金,而应列作投资。 
现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金,但其支付能力与现金的差别不大,也可视为现金。如企业为保证支付能力,手持必要的现金,为了不使现金闲置,可以购买短期债券,在需要现金时,随时可以变现。一项投资被确认为现金等价物,必须同时具备如下四个条件:期限短、流动性强、易于转换为已知金 
额现金、价值变现风险很小。其中期限短,一般是指3个月内可到期变现。 
现金流量是指某一段时期内企业现金(包括现金等价物,下文同)流入和流出的数量。如企业销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、出售固定资产、向银行借款等取得现金,形成企业的现金流入;发包工程、购买设备材料、接受劳务、购买固定资产、对外投资、偿还债务等支付的现金,形成企业的现金流出。现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好,资金是否紧缺、企业偿付能力大小,从而为企业管理者、投资者、债权人等报表使用者提供非常有用的信息。应该指出的是:企业现金形式的转换,并不构成现金的流入和流出,如企业从银行提取现金,企业用现金购买将于3个月内到期的国库券等。 
房地产开发企业的现金流量,可分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量三类。 
(一)经营活动产生的现金流量 
经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易和事项。就房地产开发企业来说,经营活动主要包括:销售商品房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、交纳税款,等等。 
经营活动产生的现金流入有:销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金;收到的租金;收到的税费返还;收到的其他与经营活动有关的现金等。 
经营活动产生的现金流出有:发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金;经营租赁所支付的现金,支付给职工以及为职工支付的现金;支付的营业税款;支付的所得税款,支付的除营业税、所得税以外的其他税费;支付的其他与经营活动有关的现金等。 
(二)投资活动产生的现金流量 
投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。这里所指的长期资产是指固定资产、无形资产、递延等其他资产等待有期限在一年或一个营业周期以上的资产。所以将包括在现金等价物范围内的投资排除在外,是因为已将包括在现金等价物范围内的投资视为现金。 
投资活动产生的现金流入有:收回投资所收到的现金;分得股利或利润所收到的现金;取得债券利息收入所收到的现金;处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额;收到的其他与投资活动有关的现金等。 
投资活动产生的现金支出有:购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金;权益性投资所支付的现金;债权性投资所收到的现金;支付的其他与投资活动有关的现金。 
(三)筹资活动产生的现金流量 
筹资活动是指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动。这里所说的资本,是指实收资本(股本)、资本溢价(股本溢价)及与资本有关的现金流入和流出项目,包括吸收投资、发行股票、分配利润等。债务是指企业对外举债所借入的款项,如发行债券、向金融企业借入款项及偿还债务等。 
筹资活动产生的现金流入有;吸收权益性投资所收到的现金;发行债券所收到的现金;借款所收到的现金;收到的其他与筹资活动有关的现金等。 
筹资活动产生的现金流出有:偿还债务所支付的现金;发生筹资费用所支付的现金;支付股利或利润所支付的现金;偿付利息所支付的现金;融资租赁所支付的现金;减少注册资本所支付的现金;支付的其他与筹资活动有关的现金。 
二、现金流量表的作用 
编制现金流量表,可为企业管理当局改善企业财务状况,投资者、债权人及其他报表使用者正确评价企业财务状况和预测企业发展情况提供会计信息。 
(一)可使企业管理当局掌握现金流量信息,搞好资金调度,最大限度地提高资金使用效率,化解财务风险 
在市场经济条件下,企业现金流量很大程度上决定企业的生存和发展能力。即使企业有盈利能力,但如资金周转不畅,现金调度不灵,就会严重影响企业的发展,甚至影响企业的生存。如在1997年亚洲金融风暴中,香港百富勤公司就因无法及时筹措6 000万美元以偿还到期债务,最终导致崩溃。事实上,当时百富勤公司只是定息市场业务在东南亚金融危机中蒙受了巨额损失,集团整体仍是盈利,也远未达到资不抵债。但终因现金不足无法清偿到期债务,被迫清盘。因此,一个企业如被拖欠的应收账款和销不出去的商品房很多,即使有账面利润,也会使企业无钱组织再开发,偿还应付款。所以企业管理当局根据现金流量表掌握的现金流量信息,可以及时搞好资金调度,合理地利用资金,化解财务风险。 
(二)可使投资者、债权人了解企业较真实的财务状况,预测企业的支付能力、偿债能力和未来发展情况 
现金流量表提供的信息,能说明企业从经营中获得现金的各种活动,借以偿还债务、分发股利或重行投资以维持或扩大开发经营的能力。它还能说明在债务和权益方面的各种理财活动,以及现金投资和现金耗用等情况。如通过经营活动净现金流量与流动负债的对比,可以评价企业短期偿债能力的强弱;通过经营活动净现金流量与全部负债的对比,可以说明企业用每年的经营活动现金流量偿付所有债务的能力;通过经营活动净现金流量与普通股股数的对比,可以说明企业进行资本支出和支付股利能力的强弱,等等。所有这些,都有助干投资者、债权人了解企业当前的支付能力。偿债能力和支付股利能力,预测企业未来的发展情况,为投资者。债权人进行投资决策、贷款决策提供依据。 
(三)可使经济管理部门对企业的财务活动进行监督 
现金流量信息是政府综合经济管理部门、国有资产管理部门。尤其是证券市场监管部门对企业进行监督的重要依据。因为现金流量表是以现收现付实现制原则为基础综合反映企业一定期间现金流入和流出的会计报表,将现金流量信息与资产负债表和利润表或损益表提供的信息综合起来考虑,可以评价企业是如何获得现金,又是如何运用这些现金的;企业的真实财务状况如何,是否潜伏着重大的风险,等等。通过掌握、分析现金流量信息,监管部门可以将事后监督转为事前监督,防范和化解潜在风险。 
由于现金流量表有上列作用,因此在企业会计制度中规定在年度决算时,也须编制现金流量表,并用现金流量表代替原来编制的财务状况变动表。  

三、现金流量表的编制 
编制现金流量表时,列报经营活动现金流量的方法有两种:一是直接法;二是间接法。 
所谓直接法,是指通过现金收入和支出的主要项目反映来自企业经营活动的现金流量。在实务中,一般是以利润表或损益表中的经营收入为起算点,调整与经营活动各项目有关的增减变动,然后分别计算出经营活动的现金流量。 
所谓间接法,是指以本期净利润为起算点,调整不涉及现金的收入、费用、营业外收支以及应收应付等项目的增减变动,据以计算并列示经营活动的现金流量。 
直接法的主要优点是显示了经营活动现金流量的各项流入流出内容。相对间接法来说,它更能体现现金流量表的目的。因在现金流量表中列示各项现金流入的来源和现金流出的用途,有助于预测未来的经营活动现金流量,更能揭示企业从经营活动中产生足够的现金来偿付其债务的能力,进行再投资的能力和支付股利的能力。当然,间接法在净利润的基础上调整不涉及现金收支的收入、费用、营业外收支和应收应付等项目,据以确定并列示经营活动现金流量,也有助于分析影响现金流量的原因以及从现金流量角度分析企业净利润的质量。因此,在现行企业会计准则中,要求企业按直接法编制现金流量表,并在附注中披露按间接法将净利润调整为经营活动现金流量的信息,从而兼顾了两种方法的优点。 
(一)采用直接法编制现金流量表的方法 
房地产开发企业现金流量表按照经营活动产生的现金流量。投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量分别反映。 
1.经营活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法: 
销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金项目,反映企业销售商品房屋、转让土地、提供物业管理等劳务实际收到的现金。包括本期销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金,以及前期销售商品、转让土地、提供劳务本期收到的现金和本期预收的款项,扣除本期退回本期销售的商品和前期销售本期退回的商品支付的现金。根据现金银行存款应收账款应收票据预收账款经营收入其他业务收入等账户的记录分析填列。 
收取的租金项目,反映企业实际收到现金的租金收入。包括经营性房屋、土地等租赁收到的租金以及融资租赁收到的租赁收益。根据现金银行存款应收账款应收票据预收账款经营收入其他业务收入等账户的记录分析填列。 
收到的租费返还项目,反映企业收到的营业税、所得税、教育费附加等返还,根据现金银行存款应交税金其他应交款等账户的记录分析填列。 
收到的其他与经营活动有关的现金项目,反映企业除了上述各项目外,收到的其他与经营活动有关的现金,如捐赠现金收入、罚款收入、流动资产损失中由个人赔偿的现金收入等,根据营业外收入其他应收款现金银行存款等账户的记录分析填列。 
发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金项目,反映企业与承包工程单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务实际支付的现金,包括本期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务支付的现金,以及本期支付前期与承包单位结算工程价款、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务的未付款项,和本期预付承包单位工程款、备料款及供应单位购货款。根据现金银行存款应付账款应付票据预付账款物资采购等账户的记录分析填列。 
经营租赁所支付的现金项目,反映企业从其他单位经营租入资产支付的现金,根据现金银行存款等账户的记录分析填列。至干融资租赁支付的租金,在筹资活动产生的现金流量中反映。 
支付给职工以及为职工支付的现金项目,反映企业实际支付给职工,以及为职工支付的现金,包括本期实际支付给职工的工资、奖金、各种津贴和补贴等,以及为职工支付的养老保险、待业保险、补充养老保险、住房公积金、支付给职工的住房困难补助、支付的离退休人员的费用等。但不包括购建固定资产人员的工资。根据现金银行存款应付工资应付福利费等账户的记录分析境列。 
支付的营业税款项目,反映企业实际支付的营业税,根据应交税金账户的借方发生额分析填列。 
支付的所得税款项目,反映企业实际支付的所得税,根据应交税金账户的借方发生额分析填列。至于本期退回的所得税和营业税,在收到的税费返还项目反映。 
支付的除营业税、所得税以外的其他税费项目,反映企业按规定支付的除营业税、所得税以外的税费,包括本期发生并支付税费,以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金,如支付的土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、印花税、车船使用税、教育费附加等,根据现金银行存款应交税金其他应交款等账户的记录分析填列。对实际支付已计入固定资产价值的固定资产投资方向调节税、耕地占用税等,在投资活动产生的现 
金流量中反映。 
支付的其他与经营活动有关的现金项目,反映企业除上述各项目外、支付的其他与经营活动有关的现金,如捐赠现金支出。罚款支出、支付的差旅费、业务招待费、广告费、保险费等现金支出,根据现金银行存款开发间接费用销售费用管理费用营业外支出等账户的记录分析填列。 
2.投资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法: 
收回投资所收到的现金项目,反映企业出售、转让或到期收回除现金等价物以外的短期投资、长期股权投资而收到的现金,以及收回长期债权投资本金而收到的现金,根据现金银行存款短期投资长期投资长期股权投资长期债权投资等账户的记录分析填列。 
分得股利或利润所收到的现金项目,反映企业因股权投资而收到的现金股利,以及从子公司、联营企业和合营企业分回利润收到的现金,但不包括股票股利,根据现金银行存款投资收益应收股利其他应收款等账户的记录分析填列。 
取得债券利息收入所收到的现金项目,反映企业因债权性投资而收到的利息,根据现金银行存款短期投资投资收益长期债权投资长期投资等账户的记录分析填列。 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额项目,反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金,扣除所发生的现金支出后的净额,根据现金银行存款固定资产固定资产清理无形资产等账户的记录分析填列。 
收到的其他与投资活动有关的现金项目,反映企业除了上述各项以外,收到的其他与投资活动有关的现金,根据现金银行存款等账户的记录分析境列。 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金项目,反映企业购买、建造固定资产,取得无形资产和其他长期资产支付的现金;根据现金银行存款固定资产固定资产购建支出无形资产等账户的记录分析填列。至于为购建固定资产而发生的借款利息资本化的部分,以及融资租入固定资产支付的租赁费、借款利息,在筹资活动产生的现金流量中反映。 
权益性投资所支付的现金项目,反映企业进行权益性投资支付的现金,包括企业取得短期股票投资、长期股权投资支付的现金,以及支付的佣金、手续费等附加费用,根据现金银行存款短期投资长期股权投资长期投资账户的记录分析填列。至于企业以非现金的固定资产、材料等进行的权益性投资,在现金流量表的附注中加以反映。 
债权性投资所支付的现金项目,反映企业进行债权投资支付的现金,包括企业购买的除现金等价物以外的短期债券投资、长期债券投资、其他债权投资支付的现金,以及支付的佣金、手续费等附加费用,根据现金银行存款短期投资长期债权投资长期投资等账户的记录分析填列。 
支付的其他与投资活动有关的现金项目,反映企业除了上述各项以外,支付的其他与投资活动有关的现金,根据现金银行存款等账户的记录分析填列。  

3.筹资活动产生的现金流量的项目的内容和填列方法: 
吸收权益性投资所收到的现金项目,反映企业收到的技资者的现金,包括实际收到投资者的现金,以发行股票方式筹集的资金实际收到的股款净额(发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额),根据现金银行存款股本实收资本资本公积等账户的记录分析填列。至于以发行股票方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用,在发生筹资费用所收到的现金项目反映。 
发行债券所收到的现金项目,反映企业发行债券实际收到的现金,即发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额,根据现金银行存款应付债券等账户的记录分析填列。至于企业自行发行债券支付的发行费用,在发生筹资费用所支付的现金项目反映。 
借款所收到的现金项目,反映企业向银行等金融机构借入的资金,根据银行存款短期借款长期借款等账户的记录分析填列。 
收到的其他与筹资活动有关的现金项目,反映企业除上述各项外,收到的其他与筹资活动有关的现金,根据现金银行存款等账户的记录分析填列。 
偿还债务所支付的现金项目,反映企业以现金偿还债务的本金,包括偿还银行等金融机构的借款本金、偿还债券本金,根据银行存款短期借款长期借款应付债券等账户的记录分析填列。至于企业偿还的借款利息、债券利息,在偿付利息所支付的现金项目反映。 
发生筹资费用所支付的现金项目,反映企业为筹集长期使用的资金而发生,由企业直接支付的发行股票和债券的费用,根据现金银行存款财务费用等账户的记录分析填列。 
分配股利或利润所支付的现金项目,反映企业实际支付的现金股利,以及支付给其他单位的利润,根据现金银行存款应付股利应付利润等账户的记录分析填列。 
偿付利息所支付的现金项目,反映企业实际支付的利息,包括支付的借款利息、债券利息等,根据现金银行存款财务费用长期借款应付债券等账户的记录分析旗列。 
融资租赁所支付的现金项目,反映企业融资租人固定资产支付的租金,根据现金银行存款长期应付款等账户的记录分析填列。 
减少注册资本所支付的现金项目,反映企业因减少注册资本而对投资者支付的现金,根据现金银行存款股本实收资本资本公积盈余公积等账户的记录分析境列。 
支付的其他与筹资活动有关的现金项目,反映企业除了上述各项外,支付的其他与筹资活动有关的现金,根据现金银行存款等账户的记录分析填列。 
房地产开发企业如有外币业务的,还要在汇率变动对现金的影响额项目,反映企业因外币汇率变动产生的现金流量,按现金流量发生日的汇率或平均汇率折算的人民币金额与外币现金净额按期末汇率折算的人民币金额之间的差额填列。如某房地产开发企业当期向外商销售商品房时收入60万美元,收汇当日汇率为1:8.50,期末汇率为1:8.40。假定当期没有其他外币业务发生,则汇率变动对现金的影响为 6万元[600 000(美元)X8.508.40]。在实际工作中,对当期发生的外币业务,也可不必逐笔计算汇率变动对现金的影响额,可以通过报表附注中现金及现金等价物净增加额数额,与报表中经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净 
三项之和比较,其差额即为汇率变动对现金的影响额。 
现金及现金等价物净增加额项目,反映企业本期净增加的现金、银行存款、其他货币资金和持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资,根据下列公式计算填列。 
现金及现金等价物=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额+汇率变动对现金的影响额 
经营活动产生的现金流量净额=经营活动流入的现金-经营流动流出的现金 
(二)现金流量表附注披露的信息及其填列 
现金流量表附注披露的信息,包括不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调节为经营活动的现金流量和现金及现金等价物净增加情况三个部分。 
1.不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目及其境列方法。 
不涉及现金收支的投资和筹资活动的项目包括:(l)以固定资产偿还债务;(2)以投资偿还债务;(3)以存货偿还债务;(4)以固定资产、无形资产进行长期投资;(5)融资租赁固定资产。这些投资和筹资活动,虽不涉及本期现金收支,但能影响本期和以后各期的现金收支。如以固定资产偿还债务,能减少本期现金流出;用融资租赁方式租入固定资产,会增加以后各期的现金流出,所以也应在现金流量表附注中加以披露。至于这些项目的金额,可根据固定资产无形资产长期借款长期股权投资长期投资长期应付款、各有关材料账户的记录分析填列。 
2.采用间接法将净利润调节为经营活动的现金流量的方法。 
上文已经说过,为了有助于报表使用者分析影响现金流量增减变动的原因和分析企业净利润的质量,现金流量还应采用间接法将净利润调节为经济活动的现金流量。由于利润表或损益表中反映的净利润,是按权责发生制原则确定的,其中有些收入、费用;损失项目并没有实际发生现金流出和流入,有些不属于经营活动的损益,因此要在净利润基础上计算经营活动的现金流量,必须对这些项目进行调整。房地产开发企业应加调整的项目主要有:(1)计提的坏账准备或转销的坏账;(2)固定资产折旧;(3)无形资产和递延资产摊销;(4)处置固定资产、无形资产和其他长期资 
产的损失(减收益);(5)固定资产报废损失;(6)属于投资活动和筹资活动的财务费用;(7)投资损失(减收益);(8)递延税款贷项(减借项);(9)存货的减少(减增加);(10)经营性应收项目的减少(减增加);(11)经营性应付项目的增加(减减少)等。上述各调整项目的金额,可根据坏账准备累计折旧无形资产递延资产开办费长期待摊费用固定资产清理财务费用投资收益递延税款应收账款应收票据应付账款应付票据应交税金应付福利费等账户的记录和资产负债表存货项目的期初、期末数分析计算填列。 
经营活动产生的现金流量净额项目的金额根据净利润项目与上述各调整项目的金额加总填列。  

3.现金及现金等价物净增加额的计算。 
现金及现金等价物净增加额=现金的期末余额-现金的期初余额+现金等价物的期末余额-现金等货物的期初余额 
现金的期末余额现金的期初余额项目反映企业现金银行存款其他货币资金账户的期末、期初余额扣除超过3个月定期存款的合计数。现金等价物的期末余额现金等价物的期初余额项目反映特有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险小的投资的期末、期初数,根据短期投资账户的期末、期初余额分析填列。 
附注中的现金及现金等价物净增加额应与现金流量表中最后一项现金及现金等价物净增加额核对相符。 
房地产开发企业现金流量表及其附注的格式列示如图表: 
现 金 流 量 表 
编制单位;     1998年度     单位;元 
    项  目               金 额 
一、经营活动产生的现金流量: 
销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金 
收到的租金 
收到的税费返还 
收到的其他与经营活动有关的现金 
现金流入小计 
发包工程、征用和批租土地、购买商品、接受劳务支付的现金 
经营租赁所支付的现金 
支付给职工以及为职工支付的现金 
支付的营业税款 
支付的所得税款 
支付的除营业税、所得税以外的其他税费 
支付的其他与经营活动有关的现金 
现金流出小计 
经营活动产生的现金流量净额 
二、投资活动产生的现金流量 
收回投资所收到的现金 
分得胜利或利润所收到的现金 
取得债券利息收入所收到的现金 
处宜固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的现金净额 
收到的其他与投资活动有关的现金 
现金流入小计 
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 
权益性投资所支付的现金 
债权性投资所支付的现金 
支付的其他与投资活动有关的现金 
现金流出小计 
投资活动产出的现金流量净额 
三、筹资活动产生的现金流量; 
吸收权益性投资所收到的现金 
发行债券所收到的现金 
借款所收到的现金 
收到的其他与筹资活动有关的现金 
现金流入小计 
偿还债务所支付的现金 
发生筹资费用所支付的现金 
分配股利或利润所支付的现金 
偿付利息所支付的现金 
融资租赁所支付的现金 
减少注册资本所支付的现金 
支付的其他与筹资活动有关的现金 
现金流出小计 
筹资活动产生的现金流量净额 
四、汇率变动对现金的影响额 
五、现金及现金等价物净增加额 
附注 
1.不涉及现金收支的投资和筹资活动: 
以固定资产偿还债务 
以投资偿还债务 
以固定资产进行长期投资 
以存货偿还债务 
融资租赁固定资产 
2.将净利润调节为经营活动的现金流量 
净利润 
加:计提的坏账准备或转销的坏账 
固定资产折旧 
无形资产和递延资产摊销 
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减收益) 
固定资产报废损失 
属于投资活动和筹资活动的财务费用 
投资损失(减收益) 
递延税款贷项(减借项) 
存货的减少(减增加) 
经营性应收项目的减少(减增加) 
经营性应付项目的增加(减减少) 
其他 
经营活动产生的现金流量净额 
3.现金及现金等价物净增加情况; 
现金的期末余额 
减。现金的期初余额 
现金等价物的期末余额 
减:现金等价物的期初余额 
现金及现金等价物净增加额  

合并会计报表
一、合并会计报表及其合并范围 
合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体,以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础,由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。 
合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样,这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果,构成一个完整的合并会计报表体系。 
按照现行制度规定,凡在我国境内设立的房地产开发企业集团,当其拥有一个或一个以上子公司时,其母公司都应编制合并会计报表,将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。 
1.母公司拥有其过半数以上(不包括半数)权益性资本的被投资企业,包括:(1)直接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业;(2)间接拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业;(3)直接和间接方式拥有其过半数以上权益性资本的被投资企业。间接拥有过半数以上权益性资本是指通过子公司而对子公司的子公司拥有其过半数以上的权益性资本。直接和间接方式拥有其半数以上权益性资本是指母公司虽然只拥有其半数以下的权益性资本,但通过与子公司合计拥有其过半数以上的权益性资本。 
2.其他被母公司所控制的被投资企业。母公司对被投资企业虽然不持有其过半数以上的权益性资本,但母公司与被投资企业之间有下列情况之一的,应当将该被投资企业作为母公司的子公司,纳入合并会计报表的合并范围:(l)通过与该被投资企业的其他投资者之间的协议,持有该被投资企业半数以上表决权;(2)根据章程或协议,有权控制被投资企业的财务和经营政策;(3)有权任免董事会等类似权力机构的多数成员;(4)在董事会或类似权力机构会议上有半数以上投票权。 
3.在母公司编制合并会计报表时,下列子公司可以不包括在合并会计报表的合并范围之内:(1)已关停并转的子公司;(2)按照破产程序,已宣告被清理整顿的子公司;(3)已宣告破产的子公司;(4)准备近期售出而短期持有其半数以上的权益性资本的子公司;(5)非持续经营的所有者权益为负数的子公司;(6)受所在国外汇管制及其他管制,资金调度受到限制的境外子公司。 
二、合并会计报表的作用 
合并会计报表能综合反映母公司和子公司所形成的企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况,具有以下方面的作用。 
1.提供母公司和子公司经营活动的合并报表。母公司的投资者、债权人和管理者不仅希望了解公司本身的经营情况,也希望知道包括子公司的经营情况,以获得其投资方面的信息。子公司的投资者也希望了解包括母公司和其他子公司在内的整个集团的经营情况和经济实力。合并会计报表可以满足这两方面的需要。否则,他们需花很大的精力去搜集、分析各个公司的会计报表。 
2.提供整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。在会计期间,母公司和子公司将发生很多交易,其中包括工程承发包、土地转让、材料和产品买卖、劳务供应、应收应付往来款等,这些交易都在各公司的账簿和报表中得到反映,编制合并会计报表时,必须消除各子公司之间及子公司与母公司之间的交易,以免重复计算和提供虚假信息。因此,合并会计报表反映了整个企业集团真实的财务状况和盈利能力。 
3.有利于企业集团的内部管理和国家经济管理部门的宏观调控。通过阅读和分析合并会计报表,可使管理当局全面了解整个企业集团的资金来源及其配置情况,以便有效地规划和合理地配置资源,使有限的资源得到充分的利用。同时根据合并会计报表提供的信息,可合理调整企业集团的各个经营环节,以确保整个企业集团的利润最大化。国家经济管理部门根据各个企业集团提供的信息,可以了解各个产业的经营情况和盈利水平,调整国家产业政策,进行宏观调控。 
但是,由于合并会计报表基本上是根据企业集团各个公司的资产、负债和所有者权益以及各个公司经营收支加总编制的报表,混淆了各个公司的权益结构,无法反映各个公司的盈利能力和偿债能力,各个公司的投资者也无法了解其投资的可靠性和安全性。所以即使编制了合并会计报表,也不能忽视各个公司编制的会计报表。 
三、合并会计报表的编制方法 
由于合并会计报表是以母公司和纳入合并范围的子公司的各个会计报表以及其他有关资料为依据编制的,而各个会计报表是 以各个企业为会计主体进行会计核算的总括,它从母公司本身或从子公司本身的角度对企业的经营成果和财务状况进行反映,这样集团内部公司间发生的经济业务,从发生内部间经济业务公司各个会计报表来看,双方都进行了反映,而编制合并会计报表是以企业集团作为会计主体,这样集团内部各公司间的经济业务就不必在合并会计报表上反映,集团内部交易在各个公司会计报表中重复反映部分要进行抵销,否则,就会虚增合并会计报表有些项目的数额,使合并会计报表反映的信息失真。 
为编制合并会计报表,子公司除向母公司提供本身的会计报表外,还应提供下列有关资料:(1)子公司所采用的与母公司不同的会计政策;(2)与母公司及与母公司的其他子公司业务往来、债权债务、投资等资料;(3)子公司利润分配有关资料;(4)子公司所有者权益变动的明细资料等。 
母公司为编制合并会计报表,对子公司进行的权益性资本投资,必须采用权益法进行核算,并以此编制个别会计报表,为编制合并会计报表提供基础数据。 
对于子公司因本期损益而引起的所有者权益的变动,母公司应计算确定其所拥有的数额,并将其计入本期投资损益,同时按照该数额增加或减少长期投资,调整长期投资账面价值。母公司进行账务处理时,在增加长期投资的情况下,借记长期投资账户、贷记投资收益涨户;在减少长期投资的情况下,借记投资收益账户、贷记长期投资账户。收到子公司分来的利润时,母公司应作为长期投资减少处理。进行账务处理时,借记银行存款等账户、贷记长期投资账户。 
对于子公司因本期损益以外的原因,如接受捐赠、法定资产重估增值、接受外币投资折算差额所引起的子公司所有者权益的变动,母公司应计算确定所拥有的数额,按照计算确定的数额增加或减少长期投资,调整长期投资账面价值,同时增加或减少资本公积的数额。(1)对于因子公司接受捐赠和对资产进行法定重信增值所引起子公司所有者权益的变动,母公司应按接受捐赠和确认的法定资产重估增值,借记长期投资账户、贷记资本公积账户入账。(2)对于因子公司接受外币投资折算差额所引起的所有者权益的变动,在外币折算差额为贷方余额时,母公司应借记长期投资账户,贷记资本公积账户入账;在外币折算差额为借方余额时,母公司应借记资本公积账户,贷记长期投资账户入账。  

编制合并会计报表,一般要先编合并工作底稿。合并入作底槁分设三栏:第一栏为母、子公司报表金额栏,按母、子公司分栏列示;第二栏为调整及抵销数栏,分设借方、贷方栏,第三栏为合并报表金额栏。编制合并会计报表时,一般先编合并损益表(或合并利润表)和合并利润分配表,再编合并资产负债表。 
合并工作底稿编制的程序,通常是: 
1.将母、于公司的会计报表各项目的金额填列到合并工作底稿的各个公司报表金额栏内。需要指出的是:在编制合并会计报表时,要先统一母公司和子公司的会计报表的决算口、会计期间和所采用的会计政策。如不一致时,应按母公司本身会计报表的决策目、会计期间和所采用的会计政策对子公司的会计报表进行必要的调整,再将调整后的子公司的会计报表金额填列到合并工作底稿上。 
2.在调整及抵销栏内的有关项目填列调整及抵销数。凡属内部往来及内部交易性质的经济业务,均应根据调整、抵销分录,将调整、抵销数填列合并工作底稿有关项目的调整及抵销数栏。需要指出的是:调整、抵销分录,仅是为了编制合并会计报表在合并工作底稿中调整、抵销内部往来、内部交易经济业务所作的分录,并不记入各个公司的账上,因而也不对各个公司本身的经营成果和财务状况产生影响。同时也不具备连续性,仅对编制当期合并会计报表提供有关项目的调整及抵销数。 
3.计算少数股东权益,在合并工作底稿中另行列出。少数股东权益是指子公司所有者权益中由母公司以外的其他投资者所拥有的份额。因为编制合并会计报表后,这部分权益不属企业集团所有,所以应单设少数股东权益项目另行列出。 
4.根据母、子公司报表金额调整及抵销数栏数字,计算并填入合并报表金额栏。计算时,要根据各项目的性质、余额的借、贷方和调整及抵销分录的借、贷方数进行加减计算: 
收入、收益、负债、所有者权益项目合并报表金额为: 
母、子公司报表金额合计数+调整及抵销贷方数-调整及抵销借方数 
成本、费用、支出、损失、资产项目合并报表金额为: 
母、子公司报表金额合计数+调整及抵销借方数-调整及抵销贷方数 
但对未分配利润项目的合并报表金额,应根据编制的合并利润分配表计算的本年年未未分配利润数填列。因为经过调整、抵销母、干公司的收入、收益、成本、费用、支出损失项目后,必然影响集团公司的利润和未分配利润。 
5.将合并工作底稿中算出的各项目合并报表金额栏数额,填入合并损益表(或合并利润表)、合并利润分配表和合并资产负债表的有关项目,然后根据合并资产负债表、合并损益表(或合并利润表)、合并利润分配表和有关资料,编制合并现金流量表。 
四、合并损益表(合并利润表)和合并利润分配表 
合并损益表(合并利润表)和合并利润分配表的编制,以母公司和纳入合并范围的子公司的个别损益表(利润表)和利润分配表为基础,在抵销企业集团内部经济业务对下列项目的影响后,合并各项目的数额进行。 
1.母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部经营收入的抵销 
内部点交工程已实现对外销售时,应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额,在合并经营成本项目中抵销从分公司验收工程所发生的工程款(即分公司内部经营收入)。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记经营收入项目,贷记经营成本项目。 
内部点交工程尚未实现对外销售时,应在合并经营收入项目中抵销内部经营收入的数额,在存货(在建开发产品)项目中抵销内部点交工程所包含的未实现的内部经营利润及税金,在合并经营成本项目中抵销内部点交工程的成本。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记经营收入项目,贷记存货项目(在合并资产负债表中抵销)和经营成本项目。 
2.母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部构件销售利润的抵销 
内部销售构件尚未用于商品房实现对外销售时,应在合并其他业务利润项目中抵销内部销售构件的利润,在存货(库存材料)项目抵销内部销售构件所包含的未实现的内部销售构件的利润。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记其他业务利润项目,贷记存货项目(在合并资产负债表中抵销)。如构件已用于商品房实现对外销售时,在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记其他业务利润项目,贷记经营成本项目,抵销内部销售构件的利润。 
3.母公司与子公司以及子公司相互之间持有对方债券所发生的投资收益,应与其相对应的利息支出相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记投资收益项目,贷记财务费用等项目。 
4.对于全资子公司,应将于公司利润分配表中年初未分配利润项目,子公司资产负债表中实收资本(或股本)项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表、利润表中投资收益项目,与母公司对子公司权益性资本投资项目、子公司利润分配表中提取盈余公积(或提取法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积)项目、应付利润(或应付代先股股利、应付普通股股利)项目相 
互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记投资收益年初未分配利润实收资本股本)、资本公积盈余公积项目,贷记长期投资提取盈余公积(或提取法定盈余公积提取法定公益金提取任意盈余公积)、应付利润应付优先股股利应付普通股股利)项目。在上述抵销分录发生差额时,其差额应作为合并价差处理。当上述抵销分录借方发生额大于贷方发生额时,应贷记合并价差项目;当上述抵销分录借方发生额小于贷方发生额时,应借记合并价差项目。 
5.对于非全资子公司,应先将子公司损益表(或利润表)中净利润项目扣除母公司投资收益后的余额,作为少数股东本期损益,在合并损益表(或合并利润表)中单列少数股东损益项目,列在净利润项目之前。然后将子公司利润分配表中年初未分配利润项目,子公司资产负债表中实收资本(或股本)项目、资本公积项目、盈余公积项目和母公司损益表(或利润表)中投资收益项目、少数股东损益项目,与母公司对子公司权益性资本投资项目、少数股东权益项目,子公司利润分配表中提取盈余公积(或提取法定盈余公积提取法定公益金提取任意盈余公积)、应付利润(或应付优先股股利应付普通股股利)项目相互抵销,在合并工作底稿中编制如下分录:借记投资收益少数股东损益年初末分配利润实收资本资本公积盈余公积项目,贷记长期投资提取盈余公积(或提取法定盈余公积提取法定公益金提取任意盈余公积)、应付利润(或应付优先股股利应付普通股股利句、少数股东权益项目。其中少数股东权益的数额根据子公司所有者权益的数额减去母公司所持有的份额计算确定。在上述抵销发生抵销差额时,其差额应作为合并价差处理。当抵销分录借方发生额大于贷方发生额时,应贷记合并价差项目;当抵销分录借方发生额小于贷方发生额时,应借记合并价差项目。 
6.对于境外子公司以外币表示的会计报表,母公司应将损益表(或利润表)所有项目和利润分配表中有关反映发生额的项目,按照合并会计报表的会计期间的平均汇率或合并会计报表决算日市场汇率折算为母公司记账本位币,然后据以编制合并会计报表。利润分配表中年初未分配利润项目,以上一年折算后的期末的未分配利润项目的数额列示;未分配利润项目,按折算后的利 
润分配表中的其他各项目的数额计算列示。上年实际数按照上期折算后的损益表(或利润表)和利润分配表的数额列示。  

五、合并资产负债表 
合并资产负债表以母公司和子公司的个别资产负债表为依据,在相互抵销下列项目的基础上,合并资产、负债和所有者权益(或股东)权益各项目的数额编制。 
1.母公司对子公司权益性资本投资项目的数额与子公司所有者权益中母公司所持有的份额相抵销,抵销时发生的合并价差,在合并资产负债表中以合并价差项目在长期投资项目中单独反映,贷方余额以号表示。对于子公司之间相互投资,母公司应比照上述做法,将权益性资本投资项目的数额与相对应另一子公司所有者权益各有关项目中相应的数额相互抵销。 
2.母公司与子公司、子公司相互之间的债权与债务项目,包括应收、应付、预收、预付等项目,应当相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记应付和预收等项目,贷记应收和预收等项目。 
对于母公司与子公司、子公司相互之间持有对方的债券,母公司编制合并会计报表时,也应相互抵销。在合并工作底稿中编制抵销分录时,借记应付债券项目,贷记长期投资短期投资项目。 
对于长期投资中内部债券投资与应付债券抵销时发生的差额,应作为合并价差处理。当长期投资中债券投资的数额高于相对应的应付债券的数额,编制抵销分录时,应借记合并价差项目,贷记长期投资项目;当长期投资中内部债券投资的数额低于相对应的应付债券的数额,编制抵销分录时,应借记长期投资项目,贷记合并价差项目。 
母公司与子公司、子公司相互之间应收账款与应付账款相互抵销后,其已抵销的应收账款所计提的坏账准备的数额,也应予以抵销。在合并资产负债表中,坏账准备应以抵销后应收账款计提的数额列示。在合并工作底稿中,编制抵销分录抵销已抵销的应收账款计提的坏账准备时,借记坏账准备项目,贷记管理费用项目。 
对于以前会计期间编制合并会计报表对因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备的数额,在本期编制合并会计报表编制抵销分录时,应借记坏账准备项目,贷记年初未分配利润项目。对于本期内部应收账款增加而计提的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时,应借记坏账准备项目,贷记管理费用项目;对于本期内部应收账款减少而冲销的坏账准备进行抵销、编制抵销分录时,应 
借记管理费用项目,贷记坏账准备项目。 
3.存发项目中,由内部销售所产生的末实现内部销售利润的数额,应予以抵销,并以抵销后的数额列示。 
4.子公司所有者权益各项目中不属于母公司拥有的数额,应作为少数股东权益,在合并资产负债表中所有者权益类(或股东权益类)项目之前,单列一类,以总额反映。 
5.所有者权益(或股东权益)中未分配利润的数额,根据合并利润表中期未未分配利润的数额列示。 
6.对于境外子公司以外币表示的资产负债表,母公司应将其所有资产、负债类项目均按照合并会计报表决算口的市场汇率折算为母公司记账本位币。所有者权益(或股东权益)类项目,除未分配利润项目外,均应按照发生时的市场汇率折算为母公司记账本位币。未分配利润项目以折算后的利润分配表中该项目的数额作为其数额列示。折算后资产类项目与负债类项目和所有者权益(或股东权益)类项目合计数的差额,作为报表折算差额在未分配利润项目后单独列示。年初数按照上年折算后的资产负债表的数额列示。 
至于母公司与子公司以及子公司相互之间发生的固定资产交易,在房地产开发企业集团一般不多,按照现行合并会计报表暂行规定,可视为企业集团外交易,不进行相互抵销。 
六、合并工作底稿和合并损益表、合并利润分配表、合并资产负债表编制举例 
在编制合并工作底稿时,应先将母、子公司会计报表的本年累计数或期末数分别填入母子公司报表金额栏(为节约篇幅,设例仅列有本年累计发生额及期末数的项目),然后根据内部交易及调整事项,编制调整及抵销分录填入调整及抵销数借方贷方栏。 
如某房地产开发企业于 2000年初投资1600 000元组建拥有80%股权的子公司,从事房屋装饰工程施工及铝合金门窗生产。子公司实收资本为2 000 000元,其中少数股东权益为 400 000元。年度内,母子公司之间发生了下列内部交易: 
子公司向母公司点交工程价款为1000 000元的装饰工程,母公司已将此项工程向客户销售。 
子公司于年未向母公司销售20O 00O元铝合金门窗,此项门窗内部销售利润为 40 000元,因门窗尚未用于开发房屋,价款尚欠。 
子公司当年税后利润为 268 000元,母公司投资收益为214 400元(268 000×80%),少数股东损益为 53 600元(268 000×20%),又按规定提取盈余公积 40 200元,分配利润213 600元后,14 200元留存下年度。 
根据上列内部交易及调整事项,应在合并工作底稿中作如下分录: 
①抵销内部点交工程经营收入: 
借:经营收入 1000 000 
贷:经营成本 1000 000 
②抵销铝合金门窗内部销售利润: 
借:其他业务利润 40 000 
贷:存货 40 000 
③抵销母子公司相互之间应付应收铝合金门窗购销款: 
借:应付账款。 200 000 
贷:应收账款 200 000 
④抵销因内部应收账款抵销而抵销的坏账准备: 
借:坏账准备 2 000 
贷:管理费用 2 000 
⑤抵销母公司对子公司权益性投资与子公司所有者权益中母公司所有者权益,并算出少数股东权益和少数股东损益; 
借:投资收益 214 400 
少数股东损益 53 600 
实收资本 2 000 000 
盈余公积 40 200 
未付利润 160 000 
贷:长期投资 1814 400 
提取盈余公积 40 200 
应付利润 213 600 
少数股东权益 400 000 
按照现行合并会计报表暂行规定,上列分录中记入未付利润项目借方的 160 000元,应记入合并价差项目的借方。但从设例来说,这是子公司对母公司的应付未付利润(即从应付利润213 600元减去对少数股东应付利润 53 600元后对母公司的应付利润),应将未付利润项目加以抵销。 
房地产开发企业合并工作底稿的格式列示如图表。 
          合 并 工 作 底 稿 
                    单位;元 
项 目      母子公司报表金额   调整及抵销数 
          母公司  子公司   借方  贷方 合并报表金额 
经营收入 
经营成本 
销售费用 
经营税金及附加 
其他业务利润 
管理费用 
财务费用 
投资收益 
营业外收入 
营业外支出 
所得税 
少数股东损益 
年初未分配利润 
提取盈余公积 
应付利润 
货币资金 
应收票据 
应收账款 
坏账准备 
其他应收款 
待摊费用 
存货 
长期投资 
合并价差 
固定资产 
累计折旧 
固定资产购建支出 
无形资产 
递延资产 
其他长期资产 
短期借款 
应付票据 
应付账款 
预收账款 
应付福利费 
其他应付款 
未交税金 
未付利润 
长期借款 
少数股东权益 
实收资本 
资本公积 
盈余公积 
未分配利润 
根据合并工作底稿的调整及抵销数,调整母、子公司报表金额后,就可算出合并报表各项目的金额,并填入合并报表金额栏。但对未分配利润项目的合并报表金额,应根据编制的合并利润分配表计算的本年年末未分配利润数填列。因为经过调整抵销母、子公司的收入、收益、成本、费用、支出、损失项目后,必然影响集团公司的利润和未分配利润。  

根据合并工作底稿合并报表金额栏各项目数和上年合并报表,就可编制合并损益表、合并利润分配表和合并资产负债表。 
合 并 损 益 表 
编制单位: 1998年度 单位:元 
项目 上年累计数 本年累计数 
一、经营收入 
减:经营成本 
销售费用 
经营税金及附加 
二、经营利润 
加;其他业务利润 
减;管理费用 
财务费用 
三、营业利润 
加:投资收益 
营业外收入 
减:营业外支出 
四、利润总额 
减:所得税 
少数股东损益 
五、净利润 
合 并 利 润 分 配 表 
编制单位: 1998年度 单位:元 
项目 本年率际 上年实际 
一、净利润 
加:年初未分配利润 
二、可供分配利润 
加:盈余公积补亏 
减:提取盈余公积 
应付利润 
三、年来未分配利润 
七、合并现全流量表 
合并现金流量表以母、子公司的现金流量表和合并工作底稿等有关资料为基础编制,一般可先加总现金流量表各项目母、子公司的现金流量,然后剔除内部交易所产生的重复计算的现金流量。对房地产开发企业集团来说,应从母、子公司剔除的重复计算现金流量的内部交易,主要有: 
1.子公司向母公司承包工程、销售构件。 
子公司向母公司承包工程、销售构件所取得的工程价款和构件价款,应在子公司销售商品、转让土地、提供劳务收到的现金项目中剔除,并在母公司发包工程、征用和批租土地、购买商品。接受劳务支付的现金项目中剔除支付给子公司的工程价款和构件价款。 
2.母公司对子公司进行权益性投资。 
母公司对子公司权益性投资所支付的现金,应在母公司权益性投资所支付的现金项目中剔除,并在子公司吸收权益性投资所收到的现金项目中剔除母公司权益性投资所收到的现金。 
3.母公司收到子公司分得股利或利润。 
母公司从子公司分配股利或利润所收到的现金,应在母公司分得股利或利润所收到的现金项目中剔除,并在子公司分配股利或利润所支付的现金项目中剔除对母公司分配股利或利润所支付的现金。 
4.母公司依法减少对子公司投入的资本。 
母公司从子公司收回投资所收到的现金,应在母公司收回投资所收到的现金项目中剔除,并在子公司减少注册资本所支付的现金项目中剔除减少注册资本对母公司所支付的现金。 
对涉及子公司少数股东的现金流量,在合并现金流量表中,应单列项目反映,并对有关项目加以调整。 
1.子公司少数股东增加的投资,应作为筹资活动产生的现金流量,将其投入现金在吸收权益性投资所收到的现金项目之后,单列子公司吸收少数股东投资所收到的现金项目反映,并对吸收投资性投资所收到的现金项目加以调整。 
2.子公司依法减少资本支付给少数股东的现金,应作为筹资活动产生的现金流出,在减少注册资本所支付的现金项目之后,单列子公司依法减资支付给少数股东的现金项目反映,并对减少注册资本所支付的现金项目加以调整。 
3.子公司将利润分配给少数股东所支付的现金,应作为筹资活动产生的现金流出,在分配股利或利润所支付的现金项目之后,单列子公司分配少数股东利润所支付的现金项目反映,并对分配股利或利润所支付的现金项目加以调整。同时应将少数股东本期损益在合并现金流量表附注2“将净利润调节为经营活动的现金流量净利润项目之后,单列少数股东本期损益项目反映。 
在编制合并现金流量表时,也可先编制合并现金流量表工作底稿,在工作底稿中设置母、子公司报表现金流量现金流量调整、剔除数合并报表现金流量三栏,对母、子公司现金流量表各项目现金流量进行加总、调整剔除后,求得合并现金流量表各项目的现金流量。 
上述合并会计报表编制举例,仅涉及母公司和一个子公司。如果母公司有几个子公司,则在编制合并会计报表时,就要将母公司与几个子公司及子公司之间的内部交易有关金额,逐一加以调整、抵销或剔除。如母公司还有孙公司,应先由于公司与它的子公司卿母公司的孙公司)编制合并会计报表,然后编制母公司会计报表与子公司合并会计报表的合并会计报表。 

合 并 资 产 负 债 表 
编制单位: 19981231日 单位:元 
资产 年初数 期末数 负债及所有者权益 年初数 期末数 
流动资产 流动负债; 
货币资金 短期借款 
短期投资 应付票据 
应收票据 应付账款 
应收账款 预收账款 
减:坏账准备 应付工资 
预付账款 应付福利费 
其他应收款 其他应付款 
待摊费用 未交税金 
存发 未付利润 
其他流动资产 其他来交款 
待处理流动资产损失 预提费用 
一年内到期的长期债券投资 其他流动负债 
流动资产合计 一年内到期的长期负债 
长期投资: 流动负债合计 
长期投资 长期负债: 
其中:合并价差(贷差号表示) 长期借款 
固定资产: 应付债券 
固定资产原价 长期应付款 
减:累计折旧 住房周转金 
固定资产净值 其他长期负债 
固定资产清理 长期负债合计 
固定资产购建支出 递延税项 
待处理固定资产损失 递延税款贷项 
固定资产合计 负债合计 
无形资产及递延资产: 少数股东权益 
无形资产 所有者权益: 
递延资产 实收资本 
无形资产及递延资产合计 资本公积 
其他资产: 盈余公积 
其他长期资产 未分配利润 
递延税款: 外币报表折算差额 
递延税款借项 所有者权益合计 
资产总计 负债及所有者权益总计 
补充资料:1.已贴现的商业承兑汇票 元。 
2.已包括在固定资产原价中的融资租人固定资产原价  元。  

成本报表  

房地产开发企业除了编制以上各节所述的会计报表外,还应根据企业本身管理上的需要,编制诸如在建开发产品成本表、已完开发产品成本表等成本报表。 
一、在建开发产品成本表 
在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表,也是年末资产负债表资产方在建开发产品项目的明细报表,用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情况,了解企业各项开发产品的实际开发成本,检查各项开发产品开发成本的 
构成。 
为了反映各项开发产品开发成本的构成,本表应采用棋盘式结构,纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目;横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。 
在编制本表时,应按开发产品的类别和项目逐行填列。开发产品的类别,一般应分:商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。在开发期内尚未确定其具体用途的房屋,均可在商品房一类反映。开发产品的项目,一般应以开发产品成本核算对象为依据。 
本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末累计开发成本等栏。 
开工日期栏填列在建开发产品的实际开工日期。 
计划开发面积栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积;房屋等开发项目为建筑面积,根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。 
计划开发总成本栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。 
年初开发成本栏根据上年本表年末累计开发成本栏数字填列。 
本年发生开发成本栏所属土地征用及拆迁补偿费或批租地价前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用合计各栏,分别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发成本合计,根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。 
年末累计开发成本栏反映各项在建开发产品本年年末累计实际成本,根据按开发产品设置的开发成本明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字应等干年初开发成本本年发生开发成本合计数之和,本栏合计数应与年末资产负债表资产方在建开发产品项目期末数核对相符。 
二、已完开发产品成本表 
已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况,考核开发产品成本计划或预算的执行结果。 
为了反映各项开发产品开发成本的构成,本表也应采用棋盘式的结构,纵向各行应按开发产品的类别和项目境列,反映当年已经完工的各类、各项开发产品,横向各栏按开发产品的成本项目和开竣工日期、开发面积、计划成本等设置,反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。填列本表的开发产品,应以开发产品成本核算对象为依据,并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、可以按照合同规定的条件移交购房、用地单位,或委托单位,或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转 房周转使用的开发产品。 
本表开工日期竣工日期栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。 
实际开发面积栏反映已完工开发产品的实际开发面积,土地开发项目填列场地面积,房屋等开发项目填列建筑面积。 
计划开发成本栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。由于现行制度规定开发产品成本只计算开发过程中发生的开发成本,不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内的完全成本。因此,表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。如果计划、预算成本的计算口径不是开发成本,包括有项目借款利息等财务费用,则在境列时应加以剔除,以便对比分析。
实际开发成本栏所属土地征用及拆迁补偿费或批租地价前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费用合计各栏,分别反映各项已完工开发产品自开工至完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用和开发成本合计。根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其合计数填列。  

会计报表附注  

房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计 
信息外,还应本着充分披露的原则。在会计报表之外,另用附注的 
方式,用文字对报表有关项目作必要的解释,来帮助报表使用者理 
解会计报表的内容。会计报表附注的内容,主要有以下几方面: 
一、企业所采用的主要会计处理方法的说明 
不同的会计处理方法,其所提供的会计信息的结果是有差别 
的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果,企业在编制会计报表时,应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如: 
短期投资,应说明其期末数的计价方法:按成本计价,还是按成本与市价孰低计价。 
应收账款,应说明其对坏账采用直接转销法,还是采用备抵法;如采用备抵法,是采用应收账款余额百分比法,还是采用账龄分析法。 
存货,应说明其平时收发按计划价格计价,还是按实际成本计价;如按实际成本计价,是采用先进先出法,还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均法。 
固定资产折旧,应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法,还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法;又采用平均年限折旧法时,是用个别折旧率,还是用分类折旧率。 
长期股权投资,应说明其按成本法记账,还是按权益法记账,或哪些长期股权投资按成本法记账,哪些长期股权投资控权益法记账。 
无形资产和递延资产,应说明其成本和摊销年限的确定依据。 
房地产经营收入,包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入,应说明其确认原则。 
所得税,应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法,还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。 
会计中的一贯性原则,要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法,否则,不同期间会计报表反映的会计信息,就无法进行比较。但是坚持一贯性原则,并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时,应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然,这种变更,也应在企业会计准则的允许范围之内。 
二、报表中有关重要项目明细资料的列示 
对会计报表中的一些重要项目,因报表格式的限制,未能详细列示,应在附注中列出明细资料。如: 
短期投资,按各类投资列出成本价和市场价。 
应收账款和其他应收款,按账龄分类列示,并注明持有本企业一定股权(如5%以上投资)单位的欠款额。 
存货,按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业,还应列示各类存货可变现的净值。 
待摊费用,如数额较大,应分项列示。 
长期投资,按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。 
固定资产,按类别列示其原价、累计折旧和净值。 
固定资产购建支出,按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。 
无形资产,按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 
递延资产或长期待摊费用,按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 
短期借款和长期借款,列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业,还应列示外币金额及折合率。 
经营收入和经营成本,按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。 
其他业务利润,如数额较大,按业务类别列示。 
营业外收入和营业外支出,如数额较大,按收支项目列示。 
三、非经常性项目损益的说明 
非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如: 
固定资产转让,应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益,或小于账面净值和有关税费后的净损失。 
收回长期投资,应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。 
非常损失,应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。 
其他数额较大的非经常性项目的损益,均应在会计报表附注中加以披露。 
四、或有事项及其收益、损失的披露 
或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项,它能否使企业获得收益或发生损失,有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定,具有很大不确定性。 
或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计,有三种处理方式:确认人账;在会计报表附注中披露;不予反映。 
或有事项发生的可能性,分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额,分为能合理估计和不能合理估计两种情况。 
对或有收益的披露,应遵循谨慎原则和收入实现原则予以处理。对或有损失,应遵循谨慎原则和充分披露原则予以处理。 
一般说来,对很有可能获得收益的或有事项,不将其收益估计入账,但应在会计报表附注中披露。对有可能获得收益的或有事项,不将其收益估计入账,是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项,不必在会计报表附注中披露。 
对很有可能发生损失的或有事项,能估计损失金额的,应将其损失和负债同时估计人账;不能估计损失金额的,应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项,其损失和负债不估计入账,但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项,一般也应在会计报表附注中加以披露。 
对于下列或有事项,应估计其可能发生的收益或损失的金额,并说明对未来结果的可能影响: 
为其他企业负债提供的担保; 
因票据贴现而承担的义务; 
企业承担的其他责任; 
有可靠证据证明的或有收益。 
五、关联方关系及其交易的披露 
关联方的交易,往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润,对企业经营成果的真实性产生影响,所以也应在会计报表附注中加以披露。 
会计中所指关联方,是指在财务和经营决策中,一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方,以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指:(1)直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制,以及同受某一企业控制的两个或多个企业(如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间);(2)合营企业;(3)联营企业;(4)主要投资者 
个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员;(5)受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下,关联者如为企业时,不论他们之间有无交易,都应当在会计报表附注中披露如下事项:(l)企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化;(2)企业的主管业务;(3)所持股份或权益及其变动。 
关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项,而不论是否收取价款。主要包括:(l)转让土地使用权;(2)承发包工程;(3)购买或销售商品;(4)购买或销售除商品以外其他资产;(5)提供或接受劳务;(6)代理;(7)租赁;(8)提供资金(包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金);(9)担保和抵押;(10)管理方面的合同;(11)研究与开发项目的转移;(12)许可协议;(13)关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下,企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括:(1)交易的金额或相应比例;(2)未结算项目的金额或相应比例;(3)定价政策(包括没有金额或只有象征性金额的交易)。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易,在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下,可以合并披露。 
六、合并会计报表的说明 
企业集团如编制合并会计报表,除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外,还应在会计报表附注中说明: 
纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例; 
纳入合并会计报表的子公司增减变动情况; 
未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例,未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况,以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法; 
纳入合并会计报表合并范围的非子公司(其他被投资公司)的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 
子公司与母公司会计政策不一致时,在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时,应在合并会计报表中说明其处理方法; 
纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 
七、资产负债表日后事项的说明 
资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。 
调整事项,是指在资产负债表日后发生的,所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认,而需要对会计报表作调整的事项。通常包括:已证实资产发生了减值;已确定获得或支付的赔偿;发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错;发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理;由于税率变动,改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。 
非调整事项,是指在资产负债表日后发生的,并不影响资产负债表日存在情况,不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如:对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等,都应在会计报表的附注中加以披露。